住建部央行联合出台新规：杜绝房地产成为“洗钱”温床

　　21世纪经济报道 记者郭聪聪  8月26日，住房和城乡建设部与中国人民银行联合印发《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》（以下简称《办法》），明确要求房地产开发企业、经纪机构等不得从事洗钱活动，依法履行反洗钱义务，接受反洗钱监督管理与自律管理。

　　该《办法》共25条，将于2025年9月1日起正式施行。其出台既是对 2025年1月1日新修订实施的反洗钱法相关要求的积极响应，更标志着房地产领域被正式纳入反洗钱重点监管范畴，形成与金融机构、其他特定非金融机构协同的反洗钱监管网络。

　　房地产曾是洗钱 “温床”

　　提及洗钱，公众更多联想到金融机构，但房地产行业由于交易金额大、流程复杂、产业链长等特点，令其衍生出一定的金融属性，这也使其被不法分子瞄准，成为“洗白”黑钱的通道。

　　一位房产行业管理人员告诉21世纪经济报道记者，在过去，部分房企会通过现金交易折扣，辅助“蚂蚁搬家”的方式洗白黑钱。例如，房企欠款供应商500万元，房企选择以现金支付这笔货款，供应商收款后，再将这笔现金拆分至多个个人账户逐步存入银行，既帮助房企规避了正常交易中的税费，自身也通过折扣获利，而原本的 “黑钱” 则通过这一流程转化为合法资金。

　　除了 “蚂蚁搬家” 式操作，“阴阳合同” 也是房地产行业常见的洗钱手法。他提到，一些商铺由于流动性较低、价格弹性大，不少交易就通过做低商铺合同价格的方式实现洗钱。例如，一套标价200万元的商铺，实际以100万元成交，一年后再以95万元转手。尽管账面亏损5%，但相比洗钱行业通常的高额“手续费”，这类操作仍利润巨大。

　　面对房地产企业这类洗钱等问题，本次《办法》明确提出。房地产从业机构及其工作人员不得从事洗钱活动或为洗钱活动提供便利。

　　值得注意的是，不仅企业会利用房地产行业洗钱，个人借助该行业进行洗钱的行为也曾十分猖獗。部分人会使用来源不正当的资金以现金的方式购置房产，将货币形态的 “灰色资金” 转化为实物形态的房产；还有些人会将巨额资金通过信托或私募的形式投入房地产行业，更有甚者会成立空壳公司，用非法资金购买房产。通过这种方式，房产登记在空壳公司名下，而实际控制人仍能间接掌控房产，从而实现非法资金的洗白。

　　事实上，监管对房地产洗钱问题早有警觉。2017年，原银监会北京监管局就已发布通知，要求房地产开发企业与经纪机构履行反洗钱义务。本次《办法》的出台，是首次在部门规章层面，构建起房地产反洗钱的制度框架。

　　三方面重点内容：识别客户、报告可疑、十年存档

　　《办法》对房地产机构提出三项核心反洗钱义务：客户身份识别、可疑交易报告及资料保存。

　　第一，严格客户身份识别。房地产机构不得向身份不明的客户销售房屋或提供经纪服务。如客户拒绝提供身份信息，机构有权拒绝交易，并应提交可疑交易报告。

　　第二，强化可疑交易报告机制。房地产从业机构一旦发现或有合理理由怀疑交易涉及洗钱，应当及时向中国反洗钱监测分析中心提交可疑交易报告。

　　第三，资料保存要求。客户身份资料与交易记录需完整、准确保存，期限不少于十年。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉21世纪经济报道记者，《办法》为房地产行业反洗钱工作提供了明确的指导和规范，标志着我国在防范金融风险、打击洗钱犯罪方面迈出了坚实一步。

　　他指出，通过查验自然人、法人及非法人组织的身份证明材料，并留存复印件，房地产从业机构能够建立起更为完善的客户身份档案，这强化了客户的身份识别，将从源头阻断洗钱路径。

　　其次，《办法》强调机构须建立健全反洗钱内部控制制度，指定反洗钱负责部门和人员，定期开展洗钱风险评估，并采取相应管理措施，这将完善机构的内部控制，以构建长效反洗钱机制。

　　此外，《办法》还明确房地产行业自律组织在反洗钱工作中的职责，包括制定自律管理规范、识别评估风险、指导机构合规、协调报送可疑交易报告等。这些措施有助于形成行业自律与政府监管的合力，共同构建房地产行业的反洗钱防线。

　　最后，《办法》遵循基于风险的原则，对不同洗钱风险的房地产从业机构确定与风险相匹配的监管措施。这种差异化的监管方式，既能够确保高风险机构得到更 为严格的监管，又能够避免对低风险机构造成不必要的干扰，从而提高监管效率和效果。

　　衔接新反洗钱法，应对 FATF国际评估

　　本次《办法》的出台是响应2025年1月1日新修订实施的反洗钱法的要求。该法首次将房地产开发企业、中介机构与贵金属及宝石交易商、律师事务所、会计师事务所等一并列为“特定非金融机构”，赋予其明确的反洗钱义务主体身份。

　　值得注意的是，今年4月，司法部与中国人民银行就共同起草了《律师行业反洗钱工作管理办法（征求意见稿）》，拟将从事特定法律服务的律师事务所纳入反洗钱监管体系。而在贵金属与宝石行业，反洗钱新规也已于2025年8月1日施行，明确要求对人民币10万元以上现金交易履行反洗钱义务。

　　同时，《办法》的出台也是应对金融行动特别工作组（FATF）第五轮互评估的重要措施。

　　作为全球反洗钱领域最具权威性的国际组织，FATF的互评估结果直接关系到一国的金融国际形象与跨境合作环境。当前央行会同住建部等主管部门密集出台相关规章，旨在进一步完善反洗钱监管体系，确保在2025年FATF第五轮互评估中，我国在特定非金融机构监管领域达到国际标准。